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KI-generiertes Bild: Ein Paar betrachtet zu Hause gemeinsam die Planung für sein zukünftiges Eigenheim.

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf entstehen neben dem Kaufpreis zusätzliche Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls einen Makler. Erfahren Sie, welche Kaufnebenkosten Sie einplanen sollten und wie hoch diese ausfallen können.

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    Kaufnebenkosten: Das Wichtigste in Kürze

    •  Zusätzlich zum Kaufpreis entstehen beim Immobilienkauf Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten.
    •  Wird eine Immobilie über einen Makler vermittelt, kann zusätzlich eine Maklerprovision anfallen.
    •  In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 5 % der maßgeblichen Gegenleistung.
    •  Auch Renovierung, Modernisierung, Umzug oder Einrichtung können den gesamten Kapitalbedarf erhöhen und sollten frühzeitig berücksichtigt werden.
    •  Kaufnebenkosten beeinflussen, welcher Kaufpreis zu Ihrem finanziellen Rahmen passt, und sollten deshalb von Anfang an eingeplant werden.

    Warum Sie Ihren finanziellen Rahmen vor der Immobiliensuche kennen sollten

    Bevor Sie nach einer Immobilie suchen, sollten Sie wissen, welcher Kaufpreis zu Ihrem finanziellen Rahmen passt. Dabei zählt nicht allein der ausgeschriebene Kaufpreis: Auch Kaufnebenkosten und weitere geplante Ausgaben müssen berücksichtigt werden.

     

    Wer diese Kosten frühzeitig einplant, kann Immobilien realistischer vergleichen und vermeiden, dass der tatsächliche Kapitalbedarf das ursprünglich vorgesehene Budget übersteigt.

    KI-generiertes Bild: Ein Paar betrachtet gemeinsam ein Eigenheim vor Weinbergen am Schwarzwaldrand.

    Welche Kaufnebenkosten entstehen beim Immobilienkauf?

    Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf weitere Kosten an. Einige entstehen bei nahezu jedem Kauf, andere nur unter bestimmten Voraussetzungen. Welche Kosten Sie tatsächlich einplanen müssen, hängt deshalb auch von der Immobilie und dem konkreten Kauf ab.

    Zu den wichtigsten Kaufnebenkosten gehören:

    KostenartWofür entstehen die Kosten?
    GrunderwerbsteuerSteuer beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie
    Notarkostenunter anderem für die notarielle Beurkundung und Abwicklung des Kaufvertrags
    Grundbuchkostenunter anderem für erforderliche Eintragungen im Grundbuch
    Maklerprovisionkann entstehen, wenn ein Makler an der Vermittlung beteiligt ist
    Weitere Kostenbeispielsweise für Gutachten, Renovierung, Modernisierung, Umzug oder Einrichtung

    Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten gehören zu den typischen Kaufnebenkosten. Eine Maklerprovision fällt dagegen nur an, wenn ein Makler am Immobilienkauf beteiligt ist.

    Darüber hinaus können weitere Ausgaben entstehen, beispielsweise für Gutachten, Renovierungen, Modernisierungen oder den Umzug. Diese zählen nicht immer zu den klassischen Kaufnebenkosten, erhöhen aber den gesamten Kapitalbedarf und sollten deshalb bei der Budgetplanung berücksichtigt werden.

    Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

    Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Ihre Höhe richtet sich nach der maßgeblichen Gegenleistung und dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes.

    In Baden-Württemberg beträgt der Grunderwerbsteuersatz 5 %. Bei einem Immobilienkauf von 400.000 Euro ergibt sich damit beispielsweise eine Grunderwerbsteuer von 20.000 Euro.

     

    Beispiel: Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg

    KaufpreisGrunderwerbsteuer bei 5 %
    250.000 Euro12.500 Euro
    300.000 Euro15.000 Euro
    400.000 Euro20.000 Euro
    500.000 Euro25.000 Euro
    600.000 Euro30.000 Euro
    Da die Grunderwerbsteuer mit dem Kaufpreis steigt, kann sie einen erheblichen Teil der Kaufnebenkosten ausmachen. Sie sollte deshalb von Anfang an in den gesamten Kapitalbedarf einbezogen werden.

    Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf

    Ein Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar begleitet den Kaufvertrag und übernimmt wichtige Schritte der rechtlichen Abwicklung. Zusätzlich entstehen Kosten für erforderliche Eintragungen im Grundbuch, beispielsweise für die Eigentumsumschreibung oder eine Grundschuld bei einer Finanzierung.

    Die genaue Höhe der Notar- und Grundbuchkosten hängt vom jeweiligen Kauf und den erforderlichen Vorgängen ab. Für eine erste Budgetplanung können die Kosten überschlägig berücksichtigt werden; die tatsächlichen Gebühren ergeben sich aus den gesetzlich festgelegten Gebühren und den jeweiligen Geschäftswerten.

    Wichtig ist deshalb vor allem, Notar- und Grundbuchkosten von Anfang an in den finanziellen Rahmen einzubeziehen.

    Maklerprovision beim Immobilienkauf

    Wird eine Immobilie über einen Makler vermittelt, kann zusätzlich eine Maklerprovision anfallen. Ob und in welcher Höhe Käufer daran beteiligt sind, hängt von der konkreten Vereinbarung und der Art des Immobiliengeschäfts ab. Für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gelten gesetzliche Vorgaben zur Verteilung der Maklerkosten.

    Für Ihre Budgetplanung ist deshalb wichtig, bereits beim Immobilienangebot darauf zu achten, ob eine Käuferprovision anfällt und wie hoch diese ist. Bei höheren Kaufpreisen kann auch die Maklerprovision einen erheblichen zusätzlichen Betrag ausmachen.

    Welche weiteren Kosten können beim Immobilienkauf entstehen?

    Neben den klassischen Kaufnebenkosten können weitere Ausgaben entstehen, die den gesamten Kapitalbedarf erhöhen. Welche zusätzlichen Kosten anfallen, hängt unter anderem von der Immobilie und ihrem Zustand ab.

    Gutachten und zusätzliche Prüfungen

    Vor dem Kauf kann es sinnvoll sein, die Immobilie durch einen Sachverständigen oder Bausachverständigen prüfen zu lassen. Das gilt besonders bei älteren Gebäuden oder wenn Unsicherheiten über den baulichen Zustand bestehen.

    Die zusätzlichen Kosten können helfen, mögliche Mängel oder einen absehbaren Modernisierungsbedarf frühzeitig zu erkennen.

    Renovierung und Modernisierung

    Gerade bei Bestandsimmobilien können nach dem Kauf zusätzliche Kosten für Renovierungen oder Modernisierungen entstehen – beispielsweise für Dach, Heizung, Fenster, Elektrik oder energetische Maßnahmen.

    Absehbare Arbeiten sollten möglichst früh in die Planung des gesamten Kapitalbedarfs einbezogen werden.

    Umzug und Einrichtung

    Auch Umzug und Einrichtung verursachen Kosten. Je nach persönlicher Situation können beispielsweise ein Umzugsunternehmen, neue Möbel, eine Küche oder weitere Anschaffungen hinzukommen.

    Diese Ausgaben gehören zwar nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten, sollten bei der Budgetplanung aber ebenfalls berücksichtigt werden.

    Zusätzliche Kosten bei Neubau und Bestandsimmobilien

    Die klassischen Kaufnebenkosten können sowohl beim Neubau als auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie entstehen. Unterschiede gibt es vor allem bei den zusätzlichen Ausgaben rund um den Erwerb.

    Bei Bestandsimmobilien können beispielsweise Renovierungen oder Modernisierungen notwendig sein. Beim Neubau können zusätzliche Kosten für Sonderwünsche, Außenanlagen, Küche oder Ausstattung entstehen, sofern diese nicht bereits im vereinbarten Preis enthalten sind.

    Entscheidend ist deshalb nicht allein der Kaufpreis, sondern der gesamte Kapitalbedarf bis zur bezugsfertigen Immobilie.

    Kaufnebenkosten richtig berechnen

    Für eine realistische Planung sollten Kaufpreis und zusätzliche Kosten gemeinsam betrachtet werden. Neben den klassischen Kaufnebenkosten gehören auch bereits absehbare Ausgaben für Renovierungen oder Modernisierungen in die Kalkulation.

    Vereinfacht gilt:

    Kaufpreis + Kaufnebenkosten + weitere geplante Ausgaben = gesamter Kapitalbedarf

    Von diesem Gesamtbetrag wird anschließend das Eigenkapital abgezogen, das Sie tatsächlich für den Immobilienkauf einsetzen möchten. Daraus ergibt sich der Finanzierungsbedarf.

    Warum ein pauschaler Prozentsatz nur eine erste Orientierung bietet

    Für eine erste Budgetplanung werden Kaufnebenkosten häufig überschlägig als Prozentsatz des Kaufpreises angesetzt. Das kann zur Orientierung hilfreich sein, ersetzt aber keine konkrete Berechnung.

    Denn nicht alle Kosten fallen bei jedem Immobilienkauf in gleicher Höhe an. Während beispielsweise die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg 5 % beträgt, hängen Notar- und Grundbuchkosten vom konkreten Vorgang ab. Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Sobald eine konkrete Immobilie infrage kommt, sollten die einzelnen Kosten deshalb möglichst genau ermittelt werden.

    Kaufnebenkosten bei der Finanzierung berücksichtigen

    Kaufnebenkosten beeinflussen nicht nur den gesamten Kapitalbedarf, sondern auch die Frage, wie viel Eigenkapital für den eigentlichen Kaufpreis zur Verfügung steht. Wer beispielsweise einen Teil seiner eigenen Mittel für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch oder eine Maklerprovision benötigt, kann diesen Betrag nicht gleichzeitig zur Reduzierung des Darlehens einsetzen.

    Zusätzlich sollte eine finanzielle Reserve für unerwartete Ausgaben erhalten bleiben. Deshalb ist es sinnvoll, Kaufpreis, Kaufnebenkosten, weitere geplante Ausgaben, Eigenkapital und Reserve gemeinsam zu betrachten.

    Je früher diese Beträge bekannt sind, desto realistischer lässt sich einschätzen, welcher Kaufpreis zum eigenen finanziellen Rahmen passt und welcher Betrag finanziert werden muss.

    Typische Fehler bei der Kalkulation der Kaufnebenkosten

    Wer nur mit dem Kaufpreis rechnet, unterschätzt schnell den tatsächlichen Kapitalbedarf. Diese Fehler sollten Sie vermeiden:

    • Nur den Kaufpreis einplanen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision kommen zusätzlich hinzu.
    • Mit einem pauschalen Prozentsatz rechnen: Pauschalwerte eignen sich zur ersten Orientierung. Bei einer konkreten Immobilie sollten die einzelnen Kosten möglichst genau ermittelt werden.
    • Renovierungen und Modernisierungen vergessen: Besonders bei Bestandsimmobilien können kurz nach dem Kauf größere Ausgaben entstehen.
    • Das gesamte Eigenkapital einsetzen: Eine finanzielle Reserve schafft Spielraum für unerwartete Ausgaben nach dem Immobilienkauf.
    • Eine Maklerprovision zu spät berücksichtigen: Ist eine Käuferprovision vorgesehen, sollte sie von Anfang an in den gesamten Kapitalbedarf einbezogen werden.
    KI-generiertes Bild: Paar im Beratungsgespräch zur Baufinanzierung bei der Volksbank Bühl.

    Kaufnebenkosten bei der Finanzierung von Anfang an berücksichtigen

    Sie planen den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung und möchten wissen, welche Gesamtkosten auf Sie zukommen? Unsere Beraterinnen und Berater betrachten gemeinsam mit Ihnen den Kaufpreis, die voraussichtlichen Kaufnebenkosten, Ihr vorhandenes Eigenkapital und Ihre persönlichen Finanzierungsmöglichkeiten.

    So erhalten Sie einen realistischen Überblick über Ihren Kapitalbedarf und können einschätzen, welcher finanzielle Rahmen zu Ihrem Vorhaben passt.

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    Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten (FAQ)

    Welche Kaufnebenkosten entstehen beim Immobilienkauf?

    Zu den wichtigsten Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, kann zusätzlich eine Maklerprovision anfallen. Darüber hinaus sollten weitere Ausgaben rund um den Immobilienkauf bei der Gesamtplanung berücksichtigt werden.

    Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?

    Die Höhe hängt unter anderem vom Kaufpreis, dem Bundesland, einer möglichen Maklerprovision und dem konkreten Immobiliengeschäft ab. Ein pauschaler Prozentsatz kann deshalb nur eine erste Orientierung bieten. Sobald eine konkrete Immobilie infrage kommt, sollten die einzelnen Kosten möglichst genau ermittelt werden.

    Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg?

    In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 5 Prozent der maßgeblichen Gegenleistung. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entspricht das bei vereinfachter Betrachtung einer Grunderwerbsteuer von 20.000 Euro.

    Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten?

    Die tatsächlichen Kosten richten sich nach den erforderlichen Vorgängen und den jeweiligen Geschäftswerten. Für die Budgetplanung können sie zunächst überschlägig berücksichtigt werden. Beim konkreten Immobilienkauf entstehen unter anderem Kosten für die notarielle Beurkundung und notwendige Grundbucheintragungen.

    Muss ich beim Immobilienkauf immer eine Maklerprovision bezahlen?

    Nein. Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist und ein entsprechender Provisionsanspruch besteht. Ob und in welcher Höhe Käufer einen Anteil übernehmen, hängt vom konkreten Immobiliengeschäft und den vertraglichen Vereinbarungen ab.

    Kann ich Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

    Ob und in welchem Umfang Kaufnebenkosten über eine Baufinanzierung abgedeckt werden können, hängt von der persönlichen finanziellen Situation, dem vorhandenen Eigenkapital, der Immobilie und dem Finanzierungskonzept ab. Die individuellen Möglichkeiten sollten deshalb im Rahmen der Finanzierungsplanung geprüft werden.

    Zählen Renovierung und Modernisierung zu den Kaufnebenkosten?

    Renovierungs- und Modernisierungskosten gehören im engeren Sinne nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten. Für den gesamten Kapitalbedarf sind sie dennoch wichtig. Sind größere Maßnahmen bereits vor dem Kauf absehbar, sollten die voraussichtlichen Kosten frühzeitig berücksichtigt werden.

    Sollte ich mein gesamtes Eigenkapital für Kaufpreis und Kaufnebenkosten einsetzen?

    Nicht unbedingt. Auch nach dem Immobilienkauf können unerwartete Ausgaben entstehen. Deshalb sollte bei der Planung berücksichtigt werden, dass eine angemessene finanzielle Reserve für Reparaturen, Anschaffungen oder andere unvorhergesehene Kosten erhalten bleibt.

    Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?

    Die verschiedenen Kaufnebenkosten werden nicht alle zum selben Zeitpunkt fällig. Die Grunderwerbsteuer wird nach dem Kauf durch das zuständige Finanzamt festgesetzt. Rechnungen für notarielle Tätigkeiten und Grundbucheintragungen entstehen im Zuge der Kaufabwicklung. Bei einer Maklerprovision richtet sich die Fälligkeit nach der jeweiligen Vereinbarung.

    Warum sollte ich Kaufnebenkosten bereits vor der Immobiliensuche kennen?

    Wer die zusätzlichen Kosten frühzeitig berücksichtigt, kann seinen finanziellen Rahmen realistischer einschätzen. Dadurch lässt sich besser beurteilen, welcher Kaufpreis tatsächlich zum eigenen Budget passt und wie viel Eigenkapital beziehungsweise Finanzierung benötigt wird.

    Fazit

    Beim Immobilienkauf sollten Sie nicht allein mit dem Kaufpreis rechnen. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision erhöhen den tatsächlichen Kapitalbedarf und können eine erhebliche zusätzliche Summe ausmachen.

    Eine realistische Planung berücksichtigt diese Kosten deshalb von Anfang an. Auch absehbare Ausgaben für Renovierung, Modernisierung, Umzug oder Einrichtung sollten mitgedacht werden, damit nach dem Immobilienkauf ausreichend finanzieller Spielraum erhalten bleibt.

    Wer Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Eigenkapital und weitere Ausgaben gemeinsam betrachtet, kann den eigenen Finanzierungsbedarf besser einschätzen und die Baufinanzierung realistisch planen.

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