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junges Paar steht am Grundstück und schaut auf ihr Haus

Der Weg zum Eigenheim

Ihre Baufinanzierung Schritt für Schritt erklärt

Jede dritte Familie in Deutschland träumt laut Statistischem Bundesamt von den eigenen vier Wänden – doch nur jede zehnte setzt den Traum tatsächlich um. Diese Zahl zeigt: Nicht der Mut fehlt, sondern der Plan. Genau hier setzt dieser Ratgeber an. Er nimmt Sie an die Hand, erklärt Finanzierungsbegriffe ohne Fachchinesisch und zeigt Ihnen erprobte Strategien aus der Praxis der Volksbank Bühl. Sie erfahren, wie Sie Ihr Budget realistisch einschätzen, welche Unterlagen wirklich nötig sind und wie Sie auch in zwanzig Jahren noch zuversichtlich auf Ihre finanzielle Situation blicken. Lehnen Sie sich zurück, holen Sie einen Stift – Ihr Weg zum Eigenheim beginnt jetzt.

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Der Traum vom eigenen Zuhause – und wie er realistisch wird

Anna und Tim sind Anfang dreißig, haben zwei Kinder und träumen schon lange von einem eigenen Zuhause mit Garten. Das Exposé zur Wunschimmobilie liegt auf dem Küchentisch – doch ein Gedanke lässt sie nicht los:

„Können wir uns das wirklich leisten?“

Unser Baufinanzierungs-Guide hilft dabei, genau diese Frage zu beantworten. Schritt für Schritt, verständlich und realistisch – damit Sie gut informiert entscheiden können, was finanziell zu Ihnen passt.

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Vorbereitung: Wie viel Haus können Sie sich leisten?

 

1. Haushaltsrechner einsetzen

Notieren Sie alle monatlichen Einnahmen: Gehälter, Kindergeld, Mieteinnahmen. Stellen Sie dem Ihre Ausgaben gegenüber. Wichtig: Seien Sie ehrlich zu sich selbst und tragen Sie auch kleine Posten wie Streaming‑Abos ein. Was übrig bleibt, ist Ihr freier Betrag – die Basis für Ihre Kreditrate.

 

2. Eigenkapital sichtbar machen

Die Erfahrung zeigt: In vielen Haushalten liegt ungenutztes Kapital schlummernd auf alten Sparbüchern, in Bausparverträgen oder Tagesgeldkonten. Prüfen Sie ebenfalls, ob Familie oder Freunde bereit sind, einen Teil als zinsloses Darlehen einzubringen. Jeder Euro Eigenkapital bewirkt geringere Zinsen.

 

3. Fördermittel checken

KfW‑Programme, L‑Bank‑Zuschüsse, Wohn‑Riester – die Liste ist lang. Unsere Beraterinnen prüfen gemeinsam mit Ihnen, welche Programme passen und welche Fristen gelten. So gestalten Sie die Finanzierung effizient und schonen Ihr Budget.

 

4. Erstberatung nutzen 

Bringen Sie Ihre Zahlen mit, stellen Sie alle Fragen. Im Gespräch entsteht ein klarer Finanzierungsrahmen. Danach suchen Sie gezielt nach Immobilien – nicht umgekehrt. Das spart Zeit, Nerven und unnötige Enttäuschungen.

Fazit dieses Schritts: Wer sein Budget transparent macht, kann zuversichtlich den nächsten Stein auf das Finanzierungsfundament legen.

Kreditvergleich – Nicht jeder Kredit ist gleich

ein Kredit ist kein Produkt „von der Stange“. Er muss wirken wie ein Maßanzug. Deshalb vergleichen Sie sorgfältig:
 
  • Zinsbindung – Sicherheit oder Flexibilität: Eine zehnjährige Bindung bietet aktuell stabile Raten. Planen Sie größere Sondertilgungen, kann eine kürzere Bindung vorteilhaft sein. 
  • Tilgungssatz – Tempo bestimmen: Starten Sie mit mindestens zwei Prozent. Verdienen Sie in Zukunft mehr, erhöhen Sie die Tilgung. Viele Verträge erlauben einen Wechsel ohne Zusatzkosten.
  • Effektivzins verstehen: Zwei Angebote mit identischem Sollzins können sich durch Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen oder Teilauszahlungszuschläge deutlich unterscheiden. Prüfen Sie die Effektivzinsen schwarz auf weiß.
  • Flexibilität bei Sondertilgungen: Leben bedeutet Veränderung: Erbschaften, Boni, Immobilienverkäufe. Achten Sie darauf, jährlich mindestens fünf Prozent der Darlehenssumme ohne Zusatzkosten tilgen zu dürfen.

 

Am Ende zählt die Frage: Mit welchem Kredit schlafen Sie ruhig? Wenn Sie diese Frage beantworten können, haben Sie die passende Finanzierung gefunden.

Finanzierungszusage – wichtige Unterlagen

Der Tag der Wahrheit: Die Bank prüft, ob Ihr Traum tragfähig ist. Ordnung spart hier Wochen.

  • Persönliche & Bonitätsnachweise: Gehaltsabrechnungen (3 Monate), letzter Steuer­bescheid, Übersicht laufender Kredite und Versicherungen, Schufa-Check (Score vorab prüfen, Fehler ggf. löschen). Selbst­ständige: BWA sowie betriebs­wirtschaftliche Auswertungen der letzten zwei Jahre.
  • Eigenkapitalbelege: Konto- oder Depotauszüge, Sparbuch­kopien, Schenkungs- oder Darlehensverträge – belegen Ihre finanzielle Basis.
  • Objektunterlagen: Exposé, Grundriss, Lageplan, Energie­ausweis sowie Bau- bzw. Sanierungspläne. Vollständige Flächenangaben sind Pflicht.
  • Digitaler Dokumenten-Upload: Alle Dateien als klar benannte PDFs in einem Ordner sammeln und gebündelt hochladen – so verkürzt sich die Kreditentscheidung oft auf wenige Tage.

 

 

Ergebnis: Mit einer vollständigen Mappe sichern Sie sich eine schnelle, verbindliche Zusage – und können den Kaufvertrag unterschreiben, sobald Sie Ihr Traumhaus gefunden haben.

Auszahlung & Bauphasen – Wenn Träume Stein für Stein wachsen

Nach der Zusage beginnt der praktische Teil – das Geld fließt. Wichtig ist, die Abläufe zu kennen:

  • Abruf in Tranchen: Bei einem Neubau zahlen Sie in festgelegten Bauabschnitten: Grundstück, Bodenplatte, Rohbau, Innenausbau. Jede Rechnung leiten Sie an uns weiter, und wir zahlen direkt an die Bauunternehmen. So bleiben Ihre Hände frei von Bargeldverkehr.
  • Bereitstellungszinsen vermeiden: Achten Sie auf Deadlines. Wird ein Teil des Darlehens nicht zeitnah abgerufen, können Bereitstellungszinsen anfallen. Planen Sie gemeinsam mit Architektin und Bauleitung einen realistischen Zeitplan.
  • Baufortschritt dokumentieren: Halten Sie jede Phase mit Fotos fest. Nicht nur für Ihr Erinnerungsalbum – auch die Bank freut sich über Transparenz, und bei Gewährleistungsfragen haben Sie klare Belege.
  • Kommunikation synchronisieren: Stellen Sie sicher, dass Bauleitung, Handwerksbetriebe und Bank dieselbe Auszahlungslogik kennen. So vermeiden Sie Verzögerungen und eventuelle Baustopps.
  • Reserven einplanen: Unerwartete Mehrkosten sind eher die Regel als die Ausnahme. Kalkulieren Sie 10 % Puffer für unvorhersehbare Posten, zum Beispiel neue statische Anforderungen oder Materialknappheit.

Ihr Nutzen: Mit klaren Abläufen gestaltet sich der Bau reibungslos, und Sie können sich auf das Wesentliche konzentrieren – die Freude am wachsenden Eigenheim.

Anschlussfinanzierung & Sondertilgung – Vorausschau zahlt sich aus

Die erste Zinsbindung endet schneller, als man denkt. Wer rechtzeitig plant, gestaltet die Kosten aktiv:

  • Forward‑Darlehen frühzeitig sichern: Sie können sich bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung den Anschlusszins reservieren. Bei steigendem Zinsniveau bewirkt das erhebliche Einsparungen.
  • Sondertilgungen clever nutzen: Viele Verträge erlauben jährlich bis zu zehn Prozent. Steuererstattungen, Boni oder Erbschaften reduzieren die Restschuld direkt und senken die Zinslast.
  • Umschuldung prüfen: Ein Wechsel zu einer anderen Bank lohnt sich, wenn die Ersparnis höher ist als mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen. Unsere Beraterinnen vergleichen neutral für Sie.
  • Tilgungssatzwechsel vereinbaren: Steigt Ihr Einkommen, erhöhen Sie die Tilgung. So verkürzen Sie die Laufzeit ohne zusätzliche Gebühren.
  • Notgroschen bewahren: Trotz aller Tilgungsfreude: Ein liquide Reserve von drei bis sechs Monatsnettogehältern schützt vor unvorhergesehenen Kosten, etwa Reparaturen oder Arbeitsplatzwechseln.

 

 

Mit diesen Strategien bleiben Sie handlungsfähig, auch wenn Zinsen schwanken. Das schafft langfristig Zuversicht und Sicherheit.

Person schaut mit einer Lupe auf eine Checkliste

Hauskauf-Checkliste

  • Budget & Finanzierung fixieren: Finanzierung & Nebenkosten kalkulieren, Finanzierungs­bestätigung sichern.
  • Immobilie gründlich prüfen: Exposé, Energie­ausweis und Bau­substanz checken, Besichtigung mit Mängel­liste.
  •  Rechtliche Klarheit schaffen: Grundbuch & Baulasten einsehen, Kaufvertrags­entwurf min. 14 Tage prüfen.
  • Notartermin vorbereiten: Identitäts­nachweise bereithalten, Termin buchen, offene Fragen klären.
  •  Absicherung regeln: Wohngebäude- und Haftpflicht­versicherung abschließen.

 

Möchten Sie alle Schritte ausführlich nachlesen? Laden Sie hier unsere Hauskauf-Checkliste herunter.

Hauskauf-Checkliste

Gemeinsam verwirklichen wir Ihr Eigenheim

Ein Eigenheim ist mehr als ein Dach über dem Kopf. Es ist ein Ort, an dem Gemeinschaft entsteht, an dem Kinder aufwachsen, an dem Erinnerungen wirken. Mit einer klar durchdachten Baufinanzierung legen Sie das Fundament dafür – heute und morgen.

Lassen Sie uns gemeinsam bewirken, dass Ihr Wohntraum Wirklichkeit wird. Vereinbaren Sie jetzt Ihren persönlichen Beratungstermin bei der Volksbank Bühl. Wir freuen uns darauf, Sie auf jedem Schritt zu begleiten – zuverlässig, verständlich und nachhaltig.

Familie mit 2 Kindern sitzt in ihrem Garten, im Hintergrund in neues Haus

Unser Team für Ihre Wohnträume

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FAQ zur Baufinanzierung

Wie viel Eigenkapital ist empfehlenswert??

Rechnen Sie mit 20  bis 25  Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten. Dadurch reduziert sich der Beleihungswert, der Sollzins sinkt um bis zu 0,40 Prozentpunkte und Sie starten mit einem soliden Puffer. Höheres Eigenkapital verkürzt die Laufzeit, weil mehr Rate in die Tilgung fließt.

Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?

Ermitteln Sie Ihr Haushaltsnettoeinkommen und ziehen Sie feste Ausgaben wie Miete, Versicherungen, Kita‑Gebühren und Rücklagen ab. Von der verbleibenden Summe sollten maximal 35 Prozent für Annuität und laufende Hausnebenkosten aufgewendet werden. Unser Haushaltsrechner zeigt das Ergebnis minutenschnell.

Wie hoch dürfen meine Fixkosten insgesamt sein?

Banken kalkulieren die Summe aus Lebenshaltung, Versicherungen und Kreditkosten. Bleiben Sie unter 40 % des Nettohaushaltseinkommens, damit ausreichend Puffer für Unvorhergesehenes bleibt.

Welche Unterlagen braucht die Bank?

  • Angestellte reichen Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, den letzten Steuerbescheid, Schufa‑Auskunft sowie Eigenkapital‑ und Objektunterlagen (Exposé, Grundriss, Energieausweis) ein. Selbstständige benötigen zusätzlich BWA und Gewinnermittlungen der letzten zwei Jahre.

  • Jetzt die nächste Filiale finden
Welche Rolle spielt die Schufa?

Die Schufa bewertet Ihre Zahlungshistorie. Ein Score über 97 % gilt als sehr gut. Prüfen Sie Ihren Eintrag auf Fehler, bevor Sie den Kreditantrag stellen, um Verzögerungen zu vermeiden.

Wie wirkt sich ein zweites Einkommen aus?

Ein zweites stabiles Einkommen senkt das Haushaltsrisiko und erhöht die Kreditwürdigkeit. Wichtig ist, dass beide Einkommen dauerhaft sicher sind, etwa durch unbefristete Arbeitsverträge.

Was versteht man unter Beleihungsauslauf?

Er beschreibt das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie. Ein Auslauf unter 80 % gilt als konservativ und wird mit besseren Konditionen belohnt. Je niedriger der Wert, desto geringer das Risiko für die Bank.

Kann ich vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen?

Nach zehn Jahren voll gebundener Laufzeit steht Ihnen laut BGB ein Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist zu – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Vorher kann eine Entschädigung fällig werden, deren Höhe die Bank berechnet.

Was sind Bereitstellungsprovisionen?

Der Begriff wird oft synonym zu Bereitstellungszinsen verwendet. Es handelt sich um Gebühren auf nicht abgerufene Kreditbeträge nach Ablauf der freigestellten Zeit. Höhe und Freimonate variieren je Bank.

Kann ich Fördermittel einbinden?

Ja. KfW‑Programme wie 124 (Wohneigentum) oder 300 (Klimafreundlicher Neubau) sowie L‑Bank‑Mittel lassen sich mit dem Hauptdarlehen kombinieren. So reduzieren Sie Ihre Zinslast und erhalten Tilgungszuschüsse von bis zu 45 %.

Was bedeutet KfW Effizienzhaus?

Ein Effizienzhaus erfüllt hohe energetische Standards. Je besser die Klasse (z. B. 40 NH), desto höher der Tilgungszuschuss und desto niedriger die Förderzinsen. Sie sparen Energie‑ und Finanzierungskosten zugleich.

Wie läuft die Auszahlung beim Neubau?

In Tranchen nach Baufortschritt. Jede Bauphase wird mit einer Rechnung belegt, die Bank zahlt direkt an das Bauunternehmen. So schützen Sie Ihr Budget und vermeiden Liquiditätsengpässe.

Wie läuft die Auszahlung beim Neubau?

In Tranchen nach Baufortschritt. Jede Bauphase wird mit einer Rechnung belegt, die Bank zahlt direkt an das Bauunternehmen. So schützen Sie Ihr Budget und vermeiden Liquiditätsengpässe.

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist das dingliche Sicherungsrecht der Bank an Ihrer Immobilie. Sie wird im Grundbuch eingetragen und bleibt dort, bis sie gelöscht oder an eine neue Bank abgetreten wird.

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist das dingliche Sicherungsrecht der Bank an Ihrer Immobilie. Sie wird im Grundbuch eingetragen und bleibt dort, bis sie gelöscht oder an eine neue Bank abgetreten wird.

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist das dingliche Sicherungsrecht der Bank an Ihrer Immobilie. Sie wird im Grundbuch eingetragen und bleibt dort, bis sie gelöscht oder an eine neue Bank abgetreten wird.