Das Wichtigste zur Baufinanzierung in Kürze
- Finanziellen Spielraum kennen: Bevor Sie nach einer Immobilie suchen, sollten Sie wissen, welche monatliche Rate langfristig zu Ihrem Budget passt und welcher Kaufpreis realistisch ist.
- Gesamtkosten berücksichtigen: Zum Kapitalbedarf gehören nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Kaufnebenkosten und gegebenenfalls Ausgaben für Modernisierung, Sanierung oder weitere Anschaffungen.
- Finanzierung passend gestalten: Eigenkapital, Darlehenshöhe, Zinssatz, Tilgung und Zinsbindung beeinflussen gemeinsam die monatliche Belastung und die langfristigen Finanzierungskosten.
- Finanzielle Reserven erhalten: Auch nach dem Immobilienkauf können unerwartete Ausgaben entstehen. Deshalb sollte nicht das gesamte verfügbare Vermögen automatisch in die Finanzierung fließen.
Wie funktioniert eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung dient dazu, den Kauf, Bau oder gegebenenfalls die Modernisierung einer Immobilie zu finanzieren. In vielen Fällen setzt sie sich aus vorhandenem Eigenkapital und einem oder mehreren Darlehen zusammen. Je nach Vorhaben können außerdem Fördermittel Bestandteil des Finanzierungskonzepts sein.
Der Teil der Gesamtkosten, der nicht aus eigenen finanziellen Mitteln bezahlt wird, wird finanziert. Das dafür aufgenommene Darlehen wird anschließend über einen längeren Zeitraum in regelmäßigen Raten zurückgezahlt.
Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt die vereinbarte Rate während der Sollzinsbindung in der Regel gleich. Sie besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Mit jeder Tilgung sinkt die Restschuld. Dadurch nimmt innerhalb der gleichbleibenden Rate der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil zu.
Am Ende der Zinsbindung besteht häufig noch eine Restschuld. Ist diese nicht vollständig zurückgezahlt, wird dafür eine Anschlussfinanzierung benötigt.
- Gut zu wissen: Eine passende Baufinanzierung ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Darlehenshöhe, Zinssatz, Tilgung, Zinsbindung, monatlicher Rate und Flexibilität. Deshalb sollte nicht allein die anfängliche Monatsrate oder der Zinssatz betrachtet werden.
Schritt 1: Den finanziellen Spielraum ermitteln
Am Anfang einer Baufinanzierung steht nicht das Darlehen, sondern die eigene finanzielle Situation. Bevor ein realistischer Kaufpreis oder Finanzierungsbedarf bestimmt werden kann, sollten Einnahmen, laufende Ausgaben und vorhandenes Vermögen betrachtet werden.
Einnahmen und Ausgaben realistisch betrachten
Zu den regelmäßigen Einnahmen können beispielsweise Gehälter und weitere dauerhaft verfügbare Einkünfte gehören. Ihnen stehen laufende Ausgaben für Lebenshaltung, Versicherungen, Mobilität, bestehende Kredite, Freizeit und weitere Verpflichtungen gegenüber.
Dabei sollten nicht nur die großen monatlichen Ausgaben berücksichtigt werden. Auch kleinere regelmäßige Kosten sowie Ausgaben, die nur jährlich oder unregelmäßig anfallen, beeinflussen den tatsächlich verfügbaren finanziellen Spielraum.
Aus der Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben lässt sich ableiten, welcher finanzielle Spielraum grundsätzlich für die Baufinanzierung besteht. Dieser Betrag sollte jedoch nicht vollständig als mögliche Darlehensrate betrachtet werden.
Ein finanzieller Puffer ist wichtig, damit unerwartete Ausgaben oder Veränderungen der persönlichen Situation nicht unmittelbar zu finanziellen Schwierigkeiten führen.
Die monatliche Rate langfristig denken
Bei der Planung sollte deshalb nicht nur betrachtet werden, welche Rate mit dem heutigen Einkommen möglich wäre. Entscheidend ist, welche monatliche Belastung über viele Jahre zuverlässig getragen werden kann.
Eine Baufinanzierung kann sich über Jahrzehnte erstrecken. Während dieser Zeit können sich Einkommen und Ausgaben verändern. Familiengründung, Elternzeit, berufliche Veränderungen, größere Anschaffungen oder notwendige Reparaturen an der Immobilie können den monatlichen Spielraum beeinflussen.
Deshalb sollte die Finanzierungsrate nicht ausschließlich anhand der heutigen maximalen Leistungsfähigkeit festgelegt werden. Eine langfristig tragfähige Finanzierung lässt genügend Spielraum für laufende Ausgaben, Rücklagen und Veränderungen im Leben.
Schritt 2: Eigenkapital und Gesamtkosten bestimmen
Steht der finanzielle Spielraum fest, geht es im nächsten Schritt um den tatsächlichen Kapitalbedarf. Dabei sollte nicht nur der Kaufpreis der Immobilie betrachtet werden.
Welche Kosten gehören zur Planung?
Zum gesamten Kapitalbedarf können mehrere Positionen gehören:
Kaufpreis oder Baukosten: Der Kaufpreis der Immobilie beziehungsweise die kalkulierten Kosten eines Bauvorhabens bilden in der Regel den größten Bestandteil.
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision erhöhen den Kapitalbedarf zusätzlich.
Modernisierung und Sanierung: Bei Bestandsimmobilien können bereits kurz nach dem Kauf Investitionen notwendig oder gewünscht sein. Absehbare Maßnahmen sollten deshalb möglichst früh berücksichtigt werden.
Weitere Ausgaben rund um die Immobilie: Auch Umzug, Einrichtung, Außenanlagen oder andere Anschaffungen können zusätzlichen finanziellen Spielraum erfordern.
Finanzielle Reserve: Ein Teil des vorhandenen Vermögens kann bewusst zurückgehalten werden, damit nach dem Immobilienkauf ausreichend Liquidität für unerwartete Ausgaben vorhanden ist.
Welche Rolle spielt Eigenkapital?
Eigenkapital sind finanzielle Mittel, die aus dem eigenen Vermögen in den Immobilienkauf eingebracht werden können. Dazu können beispielsweise Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben oder andere verfügbare Vermögenswerte gehören.
Je mehr der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln getragen werden kann, desto geringer fällt grundsätzlich der Betrag aus, der über Darlehen finanziert werden muss. Der Eigenkapitaleinsatz kann damit sowohl die benötigte Darlehenshöhe als auch die Finanzierungskonditionen beeinflussen.
Das bedeutet jedoch nicht, dass sämtliche verfügbaren Ersparnisse eingesetzt werden sollten. Wer nach dem Immobilienkauf keine finanzielle Reserve mehr besitzt, kann bereits durch unerwartete Reparaturen oder andere größere Ausgaben unter finanziellen Druck geraten.
Entscheidend ist deshalb nicht, möglichst viel Eigenkapital einzusetzen. Der Eigenkapitaleinsatz sollte zur gesamten Finanzierung und zur persönlichen finanziellen Situation passen.
Kaufnebenkosten von Anfang an berücksichtigen
Bei der ersten Finanzierungsplanung sollte nicht ausschließlich mit dem Kaufpreis der Immobilie gerechnet werden. Beim Immobilienerwerb entstehen zusätzliche Kosten, die den gesamten Kapitalbedarf erhöhen.
Dazu gehören insbesondere die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt und fällt für die Käufer eine Provision an, erhöht sich der Kapitalbedarf entsprechend.
Auch geplante Modernisierungen oder notwendige Arbeiten an einer Bestandsimmobilie sollten möglichst früh in die Kalkulation einbezogen werden. Andernfalls kann der tatsächliche Finanzierungsbedarf später höher ausfallen als ursprünglich angenommen.
Wer Kaufpreis, Kaufnebenkosten, mögliche weitere Investitionen, Eigenkapital und gewünschte Reserve gemeinsam betrachtet, erhält eine wesentlich realistischere Grundlage für die weitere Baufinanzierung.
Schritt 3: Die passende Baufinanzierung zusammenstellen
Stehen der finanzielle Spielraum, die Gesamtkosten und der benötigte Finanzierungsbetrag fest, beginnt die konkrete Gestaltung der Baufinanzierung. Dabei greifen mehrere Faktoren ineinander: Darlehenshöhe, Zinssatz, Tilgung und Zinsbindung bestimmen wesentlich, wie hoch die monatliche Rate ausfällt und wie sich die Restschuld entwickelt.
Deshalb sollte eine Finanzierung nicht allein danach ausgewählt werden, welches Angebot den niedrigsten Zinssatz bietet. Entscheidend ist das Gesamtpaket und die Frage, ob es langfristig zur persönlichen finanziellen Situation und zum Immobilienvorhaben passt.
Die wichtigsten Bausteine einer Baufinanzierung
Darlehenshöhe
Sie gibt an, welcher Betrag für das Immobilienvorhaben finanziert werden muss. Je höher der Finanzierungsbedarf, desto größer ist grundsätzlich auch die langfristige finanzielle Verpflichtung.
Sollzins
Der Sollzins bestimmt, wie das Darlehen verzinst wird. Bei einer vereinbarten Sollzinsbindung bleibt dieser Zinssatz für den festgelegten Zeitraum unverändert.
Tilgung
Mit der Tilgung wird das Darlehen Schritt für Schritt zurückgezahlt. Die Höhe der anfänglichen Tilgung beeinflusst, wie schnell die Restschuld sinkt.
Zinsbindung
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Nach ihrem Ablauf kann für eine verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein.
Monatliche Rate
Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die Rate aus Zins und Tilgung zusammen. Sie sollte so gewählt werden, dass sie langfristig zum verfügbaren Haushaltsbudget passt.
Sollzins und Effektivzins: Wo liegt der Unterschied?
Beim Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote begegnen Immobilienkäufern häufig zwei Zinssätze: dem Sollzins und dem effektiven Jahreszins. Beide haben unterschiedliche Funktionen.
Der Sollzins beschreibt die Verzinsung des Darlehens. Er ist damit eine wesentliche Grundlage für die Berechnung der Zinszahlungen.
Der effektive Jahreszins berücksichtigt zusätzlich bestimmte weitere preisbestimmende Faktoren des Darlehens und eignet sich deshalb besser, um vergleichbare Kreditangebote gegenüberzustellen.
Allerdings sollte auch der Effektivzins nicht isoliert betrachtet werden. Zwei Finanzierungen können einen ähnlichen Effektivzins haben und sich dennoch beispielsweise bei Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsmöglichkeiten oder weiteren Vertragsbedingungen unterscheiden.
Gut zu wissen: Für einen aussagekräftigen Vergleich sollten möglichst Finanzierungsangebote mit vergleichbaren Rahmenbedingungen gegenübergestellt werden. Ein niedriger Effektivzins allein sagt noch nicht aus, ob eine Finanzierung insgesamt zur persönlichen Planung passt.
Welche Tilgung passt zur Baufinanzierung?
Die Tilgung bestimmt, wie schnell das aufgenommene Darlehen zurückgezahlt wird. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen besteht die monatliche Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil.
Mit jeder Tilgung reduziert sich die Restschuld. Dadurch fallen bei gleichbleibendem Sollzins auf die verbleibende Schuld weniger Zinsen an und der Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate steigt.
Eine höhere anfängliche Tilgung lässt die Restschuld schneller sinken, erhöht bei ansonsten gleichen Bedingungen jedoch die monatliche Rate. Eine niedrigere Tilgung entlastet zunächst das monatliche Budget, führt dafür in der Regel zu einer höheren Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Welche Tilgung sinnvoll ist, lässt sich deshalb nicht pauschal festlegen. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus langfristig tragbarer Monatsrate, gewünschter Rückzahlungsgeschwindigkeit und verbleibender Restschuld.
Merksatz: Nicht nur die Rate heute zählt, sondern auch die Restschuld von morgen.
Die Zinsbindung bewusst wählen
Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins wird vereinbart, wie lange der Zinssatz unverändert bleibt. Eine längere Zinsbindung bietet dabei mehr Planungssicherheit, da der vereinbarte Sollzins über einen längeren Zeitraum feststeht. Dafür können die Konditionen anders ausfallen als bei einer kürzeren Zinsbindung.
Bei einer kürzeren Zinsbindung endet diese Planungssicherheit entsprechend früher. Besteht zu diesem Zeitpunkt noch eine Restschuld, wird dafür in der Regel eine Anschlussfinanzierung benötigt. Welche Zinsen dann am Markt gelten, lässt sich im Voraus nicht sicher bestimmen.
Bei der Wahl der Zinsbindung sollten deshalb nicht nur die heutigen Konditionen betrachtet werden. Ebenso wichtig sind die gewünschte Planungssicherheit, die Höhe der Tilgung und die voraussichtliche Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Merksatz: Zinsbindung und Tilgung gemeinsam betrachten.
Eine lange Zinsbindung schafft Sicherheit für den Zinssatz. Wie hoch die Restschuld am Ende dieses Zeitraums ausfällt, hängt jedoch wesentlich davon ab, wie stark das Darlehen währenddessen getilgt wird.
Die monatliche Rate richtig einordnen
Die monatliche Rate ist für Immobilienkäufer eine zentrale Größe der Baufinanzierung. Sie muss zum Haushaltsbudget passen und über viele Jahre zuverlässig tragbar sein.
Eine niedrige Rate ist jedoch nicht automatisch vorteilhaft. Wird sie beispielsweise durch eine geringe Tilgung erreicht, sinkt die Restschuld langsamer. Eine höhere Rate kann wiederum die Rückzahlung beschleunigen, darf aber nicht dazu führen, dass zu wenig finanzieller Spielraum für laufende Kosten und Rücklagen bleibt.
Entscheidend ist deshalb das Zusammenspiel aus monatlicher Rate, Tilgung und langfristiger finanzieller Belastung.
Flexibilität während der Finanzierung einplanen
Eine Baufinanzierung läuft meist über viele Jahre. In dieser Zeit können sich Einkommen, Ausgaben und persönliche Lebensumstände verändern. Deshalb lohnt es sich, bereits bei Vertragsabschluss darauf zu achten, welche Möglichkeiten zur Anpassung vorgesehen sind.
Sondertilgungen
Sondertilgungen ermöglichen es, zusätzlich zur vereinbarten monatlichen Rate außerplanmäßig einen Teil des Darlehens zurückzuzahlen. Dadurch kann die Restschuld schneller sinken und die Finanzierung früher zurückgeführt werden.
Ob und in welcher Höhe Sondertilgungen möglich sind, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab.
Tilgungssatzwechsel
Ein Tilgungssatzwechsel ermöglicht es, die laufende Tilgung während der Finanzierung anzupassen. Das kann hilfreich sein, wenn sich der finanzielle Spielraum verändert.
Welche Anpassungen möglich sind und wie häufig der Tilgungssatz geändert werden kann, ist abhängig vom jeweiligen Darlehensvertrag.
Finanzielle Reserve
Auch während der Finanzierung sollte ausreichend finanzieller Spielraum für unerwartete Ausgaben vorhanden sein. Zusätzliche Mittel sollten deshalb nicht automatisch vollständig für Sondertilgungen eingesetzt werden.
Schritt 4: Fördermöglichkeiten frühzeitig prüfen
Fördermittel können ein sinnvoller Bestandteil der Baufinanzierung sein. Je nach Vorhaben und persönlicher Situation kommen beispielsweise zinsgünstige Förderdarlehen oder Zuschüsse infrage.
Wichtig ist, mögliche Förderungen frühzeitig in die Finanzierungsplanung einzubeziehen. Bei vielen Programmen gelten bestimmte Voraussetzungen und Fristen. Teilweise muss die Förderung beantragt werden, bevor mit dem Vorhaben begonnen oder ein entsprechender Vertrag abgeschlossen wird.
Welche Fördermöglichkeiten kommen infrage?
Welche Programme genutzt werden können, hängt vom jeweiligen Vorhaben ab. Eine Rolle können beispielsweise spielen:
- Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie
- energieeffizientes Bauen oder Sanieren
- einzelne energetische Maßnahmen
- Alter und energetischer Zustand der Immobilie
- persönliche oder familiäre Voraussetzungen
Neben bundesweiten Förderprogrammen können auch regionale Fördermöglichkeiten bestehen.
Fördermittel in die Gesamtfinanzierung einbeziehen
Fördermittel sollten nicht losgelöst von der übrigen Baufinanzierung betrachtet werden. Entscheidend ist, wie sie mit Eigenkapital und weiteren Darlehen zusammenspielen und welchen Einfluss sie auf monatliche Belastung, Laufzeit und Flexibilität haben.
Welche Förderung tatsächlich infrage kommt und wie sie in die Finanzierung eingebunden werden kann, sollte deshalb möglichst früh geprüft werden.
Schritt 5: Unterlagen für die Baufinanzierung zusammenstellen
Damit eine Bank die Finanzierung prüfen kann, werden verschiedene Unterlagen benötigt. Sie geben Auskunft über die persönliche finanzielle Situation und über die Immobilie, die finanziert werden soll. Welche Dokumente im Einzelfall erforderlich sind, hängt unter anderem davon ab, ob eine Immobilie gekauft, gebaut oder modernisiert wird und wie sich die persönliche Einkommens- und Vermögenssituation darstellt.
Gut zu wissen: Wer wichtige Unterlagen frühzeitig zusammenstellt, kann dazu beitragen, dass die Finanzierung zügig geprüft werden kann.
Persönliche und finanzielle Unterlagen
Für die Beurteilung der finanziellen Situation können beispielsweise folgende Nachweise benötigt werden:
- Einkommensnachweise
- Nachweise über weitere regelmäßige Einkünfte
- Informationen zu bestehenden Krediten und finanziellen Verpflichtungen
- Nachweise über vorhandenes Eigenkapital
- Konto- oder Depotauszüge
- Nachweise über Bausparguthaben oder weitere Vermögenswerte
- Hinweis: Bei Selbstständigen und Freiberuflern werden in der Regel weitere Unterlagen zur wirtschaftlichen Situation benötigt.
Unterlagen zur Immobilie
Neben den persönlichen Angaben benötigt die Bank Informationen über das zu finanzierende Objekt. Bei einem Immobilienkauf können dazu beispielsweise gehören:
- Kaufvertragsentwurf
- Grundbuchauszug
- Lageplan oder Flurkarte
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Objektbeschreibung oder Exposé
- Informationen zum Baujahr und Zustand
- gegebenenfalls Nachweise zu geplanten Modernisierungen
Bei Neubauten werden darüber hinaus Unterlagen zum Bauvorhaben benötigt, beispielsweise Baupläne, Kostenaufstellungen und weitere Nachweise zum geplanten Projekt.
- Gut zu wissen: Nicht jede Baufinanzierung benötigt exakt dieselben Unterlagen. Welche Dokumente tatsächlich erforderlich sind, sollte deshalb frühzeitig mit der finanzierenden Bank abgestimmt werden.
Schritt 6: Finanzierungsangebote richtig vergleichen
Wer eine Baufinanzierung plant, sollte verschiedene Angebote nicht allein anhand des Sollzinses vergleichen. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Zinssatz, Tilgung, Zinsbindung, monatlicher Rate und den vertraglichen Möglichkeiten während der Laufzeit.
Ein günstiger Zinssatz kann attraktiv wirken. Für die langfristigen Kosten und die verbleibende Restschuld kommt es jedoch darauf an, wie die Finanzierung insgesamt ausgestaltet ist.
Beim Vergleich sollten deshalb insbesondere folgende Punkte berücksichtigt werden:
- Effektiver Jahreszins: Er berücksichtigt neben dem Sollzins weitere preisbestimmende Faktoren und erleichtert den Vergleich verschiedener Angebote.
- Zinsbindung: Sie bestimmt, wie lange der vereinbarte Sollzins festgeschrieben ist und damit Planungssicherheit besteht.
- Anfängliche Tilgung: Sie beeinflusst, wie schnell die Restschuld sinkt und wie sich die Finanzierung langfristig entwickelt.
- Monatliche Rate: Sie sollte dauerhaft zum verfügbaren Budget passen und ausreichend finanziellen Spielraum lassen.
- Sondertilgungen: Zusätzliche Rückzahlungen können helfen, die Restschuld schneller zu reduzieren.
- Tilgungssatzwechsel: Die Möglichkeit, die Tilgung während der Laufzeit anzupassen, kann zusätzliche Flexibilität schaffen.
- Restschuld: Ein Blick auf die voraussichtliche Restschuld am Ende der Zinsbindung zeigt, welcher Betrag anschließend noch finanziert werden muss.
Gut zu wissen: Zwei Finanzierungsangebote mit einer ähnlichen monatlichen Rate können sich bei Laufzeit, Gesamtkosten und Restschuld deutlich unterscheiden. Deshalb lohnt sich der Blick auf die Finanzierung als Ganzes.
Nicht nur die monatliche Rate vergleichen
Zwei Finanzierungsangebote können auf den ersten Blick ähnlich aussehen und dennoch langfristig unterschiedliche Auswirkungen haben.
Eine niedrigere monatliche Rate kann beispielsweise durch eine niedrigere Tilgung entstehen. Dadurch bleibt zunächst mehr finanzieller Spielraum, gleichzeitig kann die Restschuld langsamer sinken.
Umgekehrt kann eine höhere Rate mit einer stärkeren Tilgung dazu führen, dass das Darlehen schneller zurückgeführt wird. Dafür muss die höhere monatliche Belastung dauerhaft zum Haushaltsbudget passen.
Ein sinnvoller Vergleich betrachtet deshalb nicht nur die Rate zum Beginn der Finanzierung, sondern auch die Gesamtkonstruktion aus Zins, Tilgung, Zinsbindung, Flexibilität und verbleibender Restschuld.
Merksatz: Die günstigste Rate ist nicht automatisch die passendste Finanzierung.
- Entscheidend ist, ob das Finanzierungskonzept heute bezahlbar bleibt und gleichzeitig zur langfristigen Planung passt.
Schritt 7: Kreditprüfung und Finanzierungszusage
Ist eine passende Finanzierung gefunden und sind die erforderlichen Unterlagen vollständig, prüft die Bank den Finanzierungsantrag.
Dabei betrachtet sie sowohl die finanzielle Situation der Kreditnehmer als auch die zu finanzierende Immobilie. Auf dieser Grundlage wird geprüft, ob und zu welchen Bedingungen die Finanzierung zugesagt werden kann.
Prüfung der finanziellen Situation
Die Bank betrachtet unter anderem Einkommen, laufende Verpflichtungen, vorhandenes Eigenkapital und die geplante monatliche Belastung.
Dabei wird geprüft, ob die Finanzierung auf Grundlage der vorliegenden Angaben dauerhaft tragfähig erscheint.
Prüfung der Immobilie
Auch die Immobilie selbst ist ein wichtiger Bestandteil der Kreditprüfung. Die Bank prüft die Objektunterlagen und ermittelt einen für die Finanzierung maßgeblichen Wert der Immobilie.
Dieser Wert kann vom vereinbarten Kaufpreis abweichen und fließt in die Beurteilung der Finanzierung ein.
Die Finanzierungszusage
Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann die Finanzierung zugesagt und der Darlehensvertrag abgeschlossen werden.
Vor der Unterzeichnung sollten die Vertragsbedingungen und Konditionen sorgfältig geprüft werden. Dazu gehören insbesondere Darlehensbetrag, Sollzins, effektiver Jahreszins, Zinsbindung, Tilgung und monatliche Rate sowie vereinbarte Möglichkeiten für Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel.
Offene Fragen sollten vor dem Abschluss geklärt werden, damit die Bedingungen und langfristigen Auswirkungen der Finanzierung nachvollziehbar sind.
Schritt 8: Kaufvertrag und Grundschuld
Bei einem Immobilienkauf müssen Finanzierung und Kaufvertrag zeitlich aufeinander abgestimmt werden. Der Kaufvertrag über eine Immobilie wird in Deutschland notariell beurkundet.
Zur Absicherung des Immobiliendarlehens wird in der Regel eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank im Grundbuch eingetragen.
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für das Immobiliendarlehen und wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Sie ist rechtlich von der eigentlichen Darlehensschuld zu unterscheiden und bleibt grundsätzlich bestehen, bis sie gelöscht oder anderweitig verwendet wird.
Die Bestellung der Grundschuld gehört daher bei vielen Baufinanzierungen zum üblichen Ablauf und wird im Zusammenspiel zwischen Bank, Notariat und Grundbuchamt vorbereitet.
Gut zu wissen: Kaufvertrag, Finanzierung und Grundschuldbestellung hängen zeitlich eng zusammen. Der Ablauf sollte deshalb frühzeitig abgestimmt werden, damit die Voraussetzungen für die Auszahlung des Darlehens rechtzeitig erfüllt sind.
Schritt 9: Auszahlung des Darlehens
Nach Abschluss des Darlehensvertrags wird das Darlehen nicht automatisch sofort ausgezahlt. Zunächst müssen die vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sein. Welche Voraussetzungen gelten, hängt vom Darlehen und dem jeweiligen Immobilienvorhaben ab.
Bei einem Immobilienkauf wird die Auszahlung mit dem Kaufvorgang abgestimmt. Der Kaufpreis wird in der Regel fällig, nachdem die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind und das Notariat die Fälligkeit mitgeteilt hat.
Bei einem Neubau oder größeren Bauvorhaben kann das Darlehen dagegen schrittweise ausgezahlt werden. Die benötigten Beträge werden dann entsprechend dem Baufortschritt beziehungsweise den anfallenden Rechnungen abgerufen.
Bereitstellungszinsen bei längerer Bauphase berücksichtigen
Zwischen Abschluss des Darlehensvertrags und vollständiger Auszahlung können mehrere Monate liegen. Das ist insbesondere bei Neubauten relevant, wenn das Darlehen schrittweise entsprechend dem Baufortschritt abgerufen wird.
Für noch nicht ausgezahlte Darlehensbeträge können nach Ablauf einer vertraglich vereinbarten Frist Bereitstellungszinsen anfallen.
Wie lange die bereitstellungszinsfreie Zeit gilt und in welcher Höhe anschließend Bereitstellungszinsen berechnet werden, ergibt sich aus den jeweiligen Darlehensbedingungen.
Nach der Auszahlung beginnt die Rückzahlung
Mit der Auszahlung des Darlehens beginnt die langfristige Rückzahlung. Die vereinbarten Raten werden gezahlt und die Restschuld reduziert sich entsprechend der Tilgung.
Auch nach dem Immobilienkauf sollte die Finanzierung regelmäßig im Blick behalten werden. Veränderungen bei Einkommen, finanziellen Spielräumen oder größeren Ausgaben können Anlass sein, die eigene Planung zu überprüfen.
Nach dem Immobilienkauf: Die Finanzierung langfristig im Blick behalten
Mit der Auszahlung des Darlehens und dem Abschluss des Immobilienkaufs endet die eigentliche Finanzierungsplanung – die Baufinanzierung begleitet Sie jedoch noch viele Jahre. Während der Laufzeit lohnt es sich, Restschuld, vertragliche Anpassungsmöglichkeiten und die weitere finanzielle Entwicklung im Blick zu behalten.
Verändern sich Einkommen oder finanzielle Spielräume, können – sofern vertraglich vorgesehen – beispielsweise Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel genutzt werden. Gleichzeitig sollten ausreichende Rücklagen für die Immobilie erhalten bleiben.
Anschlussfinanzierung frühzeitig mitdenken
Bei vielen Baufinanzierungen besteht am Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld. Kann diese nicht aus eigenen Mitteln zurückgezahlt werden, wird eine Anschlussfinanzierung benötigt.
Wie hoch die Restschuld ausfällt, hängt unter anderem von Darlehenshöhe, Tilgung und bisheriger Laufzeit ab. Die zukünftigen Zinsen lassen sich bei Abschluss der ursprünglichen Finanzierung dagegen nicht sicher vorhersagen.
Je näher das Ende der Zinsbindung rückt, desto konkreter kann die weitere Finanzierung geplant werden. Dann sollten Restschuld, aktuelle finanzielle Situation und verfügbare Finanzierungsmöglichkeiten erneut gemeinsam betrachtet werden.
Gut zu wissen: Für die langfristige Planung zählt nicht nur die monatliche Rate. Auch die voraussichtliche Restschuld am Ende der Zinsbindung ist entscheidend.
Typische Fehler bei der Baufinanzierung vermeiden
Eine Baufinanzierung besteht aus vielen Entscheidungen, die sich langfristig auswirken. Eine sorgfältige Planung hilft dabei, finanzielle Spielräume zu erhalten, unnötige Kosten zu vermeiden und die Finanzierung langfristig tragfähig aufzustellen.
1. Den finanziellen Spielraum zu knapp kalkulieren
Die monatliche Rate sollte nicht an der maximal möglichen Belastung ausgerichtet werden. Ausreichend finanzieller Spielraum hilft, auch unerwartete Ausgaben und Veränderungen der persönlichen Situation aufzufangen.
2. Kaufnebenkosten und weitere Ausgaben unterschätzen
Neben dem Kaufpreis entstehen zusätzliche Kosten. Werden Kaufnebenkosten, notwendige Modernisierungen oder weitere Anschaffungen nicht berücksichtigt, kann der tatsächliche Kapitalbedarf höher ausfallen als geplant.
3. Sämtliche Ersparnisse einsetzen
Mehr Eigenkapital kann den benötigten Darlehensbetrag reduzieren. Trotzdem sollte nach dem Immobilienkauf eine ausreichende finanzielle Reserve für unerwartete Ausgaben erhalten bleiben.
4. Nur auf den Zinssatz schauen
Ein günstiger Zinssatz allein macht noch keine passende Baufinanzierung aus. Auch Tilgung, Zinsbindung, monatliche Rate, Restschuld und vertragliche Flexibilität sollten beim Vergleich berücksichtigt werden.
5. Die Tilgung zu wenig beachten
Eine niedrige Tilgung kann die monatliche Rate zunächst reduzieren, führt aber zu einer langsameren Rückzahlung. Entscheidend ist deshalb auch, welche Restschuld am Ende der Zinsbindung voraussichtlich verbleibt.
6. Fördermöglichkeiten zu spät prüfen
Je nach Vorhaben können Förderprogramme die Finanzierung ergänzen. Da Voraussetzungen und Fristen gelten können, sollten mögliche Fördermittel frühzeitig geprüft und in die Finanzierungsplanung einbezogen werden.
7. Die Anschlussfinanzierung ausblenden
Am Ende der Zinsbindung besteht häufig noch eine Restschuld. Deshalb sollte bereits bei der ursprünglichen Finanzierung berücksichtigt werden, wie hoch diese voraussichtlich ausfällt und dass später eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein kann.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung (FAQ)
Fazit
Eine Baufinanzierung sollte nicht allein nach Zinssatz oder monatlicher Rate beurteilt werden. Entscheidend ist, dass Eigenkapital, Gesamtkosten, Tilgung, Zinsbindung und finanzielle Reserven langfristig zusammenpassen.
Wer die Finanzierung Schritt für Schritt plant und dabei auch mögliche Veränderungen sowie die spätere Restschuld berücksichtigt, schafft eine solide Grundlage für die eigene Immobilie.
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