Paar beschäftigt sich zu Hause gemeinsam mit der weiteren Finanzierung seiner Immobilie.

Anschlussfinanzierung rechtzeitig planen

Ihre Zinsbindung läuft aus und es bleibt eine Restschuld? Erfahren Sie, welche Möglichkeiten Sie bei der Anschlussfinanzierung haben und worauf Sie bei der Planung achten sollten.

Ein kurzer Überblick: Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung wird benötigt, wenn nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld besteht.
Grundsätzlich kommen eine Verlängerung beim bisherigen Finanzierungspartner oder ein Wechsel zu einem anderen Anbieter infrage.
Wer sich frühzeitig kümmert, hat mehr Zeit, Angebote und Finanzierungsmöglichkeiten zu prüfen.
Zinssatz, Tilgung und neue Zinsbindung bestimmen maßgeblich die zukünftige monatliche Belastung.
Auch Sondertilgungen oder geplante Modernisierungen können bei der neuen Finanzierung berücksichtigt werden.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei einer Baufinanzierung wird der Zinssatz häufig für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart – beispielsweise für zehn, 15 oder 20 Jahre. Diese sogenannte Sollzinsbindung endet zu einem festgelegten Zeitpunkt.

Ist das Darlehen zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig zurückgezahlt, bleibt eine Restschuld bestehen. Für diesen Betrag wird eine neue Finanzierung benötigt: die Anschlussfinanzierung.

Ein einfaches Beispiel:

Ausgangssituation	Betrag
Ursprüngliches Darlehen	300.000 Euro
Bis zum Ende der Zinsbindung getilgt	100.000 Euro
Verbleibende Restschuld	200.000 Euro

Die Anschlussfinanzierung betrifft in diesem Beispiel nicht mehr die ursprünglichen 300.000 Euro, sondern die verbleibende Restschuld von 200.000 Euro.

Welche Konditionen für die nächste Finanzierungsphase gelten, wird neu vereinbart. Deshalb ist das Ende der Zinsbindung ein guter Zeitpunkt, die bisherige Finanzierung und die persönliche Situation grundsätzlich zu überprüfen.

Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Die Anschlussfinanzierung sollte nicht erst wenige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung zum Thema werden. Wer frühzeitig weiß, wann die bestehende Finanzierung endet und welche Restschuld voraussichtlich verbleibt, kann die nächsten Schritte in Ruhe vorbereiten.

Prüfen Sie zunächst:

Sollzinsbindung

Wann endet meine Sollzinsbindung?

Restschuld

Wie hoch wird meine Restschuld voraussichtlich sein?

Tilgung

Welche Tilgung kann ich künftig leisten?

Einkommen und Ausgaben

Haben sich Einkommen und Ausgaben verändert?

Modernisierungen

Stehen größere Investitionen oder Modernisierungen an?

Je näher das Ende der Zinsbindung rückt, desto konkreter können Angebote und unterschiedliche Finanzierungsvarianten miteinander verglichen werden.

Gut zu wissen

Bei Darlehen mit einer Sollzinsbindung von mehr als zehn Jahren kann für Darlehensnehmer unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Kündigungsrecht bestehen. Ob und wann dieses genutzt werden kann, sollte anhand des konkreten Darlehensvertrags geprüft werden.

Welche Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Für die weitere Finanzierung der Restschuld gibt es unterschiedliche Wege. Welche Variante sinnvoll ist, hängt unter anderem von der verbleibenden Restschuld, dem aktuellen Zinsniveau, der gewünschten Planungssicherheit und der persönlichen finanziellen Situation ab.

Prolongation

Bei einer Prolongation wird die Finanzierung beim bisherigen Finanzierungspartner fortgeführt. Für die verbleibende Restschuld werden ein neuer Zinssatz und eine neue Sollzinsbindung vereinbart.

Der Vorteil: Die bestehende Finanzierung kann ohne Wechsel des Finanzierungspartners fortgesetzt werden.

Umschuldung

Bei einer Umschuldung wird die Restschuld durch ein neues Darlehen bei einem anderen Finanzierungspartner abgelöst.

Ein Wechsel kann interessant sein, wenn ein anderes Angebot besser zur eigenen Situation passt.

Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen kann eine Anschlussfinanzierung bereits vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung vereinbart werden. Das Darlehen wird erst später zur Ablösung der Restschuld genutzt.

Damit lässt sich ein zukünftiger Zinssatz frühzeitig festlegen. Für diese Planungssicherheit kann je nach Vorlaufzeit ein Zinsaufschlag anfallen.

Was ist bei der Anschlussfinanzierung wichtig?

Nicht nur der angebotene Zinssatz entscheidet darüber, ob eine Anschlussfinanzierung zur persönlichen Situation passt.

Vier Faktoren sollten gemeinsam betrachtet werden:

	Erläuterung
Zinssatz	Der neue Sollzinssatz beeinflusst unmittelbar die zukünftige monatliche Belastung und die gesamten Zinskosten.
Tilgung	Eine höhere Tilgung kann dazu führen, dass die Restschuld schneller sinkt. Gleichzeitig erhöht sie bei ansonsten gleichen Bedingungen die monatliche Rate.
Zinsbindung	Eine längere Sollzinsbindung schafft mehr Planungssicherheit. Eine kürzere Bindung bietet früher die Möglichkeit, die Finanzierung erneut anzupassen. Welche Variante sinnvoll ist, hängt von der persönlichen Situation und den angebotenen Konditionen ab.
Flexibilität	Sondertilgungsmöglichkeiten und die Möglichkeit, die Tilgungsrate anzupassen, können wichtig werden, wenn sich Einkommen oder Lebenssituation verändern.

Entscheidend ist deshalb nicht allein die Frage:

„Wo bekomme ich den niedrigsten Zinssatz?“

Sondern:

„Welche Anschlussfinanzierung passt langfristig zu meiner finanziellen Situation?“

Die Restschuld richtig einschätzen

Die Höhe der Restschuld ist die zentrale Ausgangsgröße für die Anschlussfinanzierung. Je mehr vom ursprünglichen Darlehen bereits zurückgezahlt wurde, desto geringer ist der verbleibende Finanzierungsbedarf.

Wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ausfällt, hängt insbesondere ab von:

ursprünglicher Darlehenshöhe,
Zinssatz,
vereinbarter Tilgung,
bisheriger Laufzeit und
geleisteten Sondertilgungen.

Die voraussichtliche Restschuld lässt sich in der Regel bereits vor Ablauf der Zinsbindung ermitteln. Sie bildet die Grundlage für den Vergleich verschiedener Anschlussfinanzierungen.

Wie verändert der Zinssatz die neue Rate?

Bei der Anschlussfinanzierung gelten die ursprünglichen Konditionen nicht automatisch weiter. Deshalb kann sich die monatliche Belastung verändern. Ein vereinfachtes Beispiel zeigt den Zusammenhang:

Restschuld: 200.000 Euro

Variante	Sollzins*	Tilgung*	anfängliche monatliche Rate*
A	2,0%	2,0%	ca. 667 Euro
B	3,0%	2,0%	ca. 833 Euro
C	4,0%	2,0%	ca. 1.000 Euro

*Rein beispielhafte Annahmen zur Veranschaulichung, keine aktuellen Konditionen oder Finanzierungsangebote.

Das Beispiel zeigt: Bereits unterschiedliche Zinssätze können bei gleicher Restschuld und Tilgung die monatliche Belastung deutlich verändern.

Für eine realistische Planung sollten deshalb nicht nur die aktuelle Rate, sondern auch unterschiedliche Zinsszenarien betrachtet werden.

Sondertilgung vor der Anschlussfinanzierung prüfen

Stehen zusätzliche finanzielle Mittel zur Verfügung, kann geprüft werden, ob die Restschuld vor Beginn der Anschlussfinanzierung reduziert werden soll.

Eine geringere Restschuld bedeutet einen niedrigeren Finanzierungsbedarf. Ob eine zusätzliche Tilgung sinnvoll ist, hängt jedoch von der persönlichen finanziellen Situation ab.

Eine ausreichende Reserve für unerwartete Ausgaben sollte erhalten bleiben. Es ist deshalb nicht automatisch sinnvoll, sämtliche verfügbaren Rücklagen zur Reduzierung der Restschuld einzusetzen.

Anschlussfinanzierung und Modernisierung verbinden

Das Ende einer Zinsbindung kann ein geeigneter Zeitpunkt sein, auch den zukünftigen Investitionsbedarf der Immobilie zu betrachten.

Stehen beispielsweise eine neue Heizung, energetische Maßnahmen oder andere größere Modernisierungen an, kann geprüft werden, ob der zusätzliche Kapitalbedarf gemeinsam mit der Anschlussfinanzierung geplant werden soll.

Dabei sollte zunächst geklärt werden:

Restschuld
geplante Modernisierungskosten
– einsetzbare Eigenmittel
= möglicher neuer Finanzierungsbedarf

Welche Lösung geeignet ist, hängt von der bestehenden Finanzierung, der Immobilie und der persönlichen finanziellen Situation ab.

Mehr zu Planung, Kosten und Fördermöglichkeiten erfahren Sie im Ratgeber Modernisierung und Energieeffizienz.

Persönliches Beratungsgespräch zwischen einem Paar und einer Beraterin der Volksbank Bühl.

Anschlussfinanzierung frühzeitig planen

Ihre Zinsbindung läuft in den kommenden Jahren aus? Dann lohnt es sich, die verbleibende Restschuld und Ihre Möglichkeiten frühzeitig zu prüfen.

Unsere Beraterinnen und Berater unterstützen Sie dabei, Ihre aktuelle Finanzierung zu betrachten und eine Anschlussfinanzierung zu planen, die zu Ihrer finanziellen Situation und Ihren weiteren Vorhaben passt.

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Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung (FAQ)

Was passiert, wenn die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung höher sind?

Bei einer höheren Restschuld und einem höheren neuen Zinssatz kann die monatliche Belastung steigen, wenn die Tilgung nicht entsprechend angepasst wird. Deshalb ist es sinnvoll, verschiedene Zinsszenarien frühzeitig durchzurechnen.

Welche Zinsbindung ist bei der Anschlussfinanzierung sinnvoll?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine längere Zinsbindung bietet mehr Planungssicherheit, während eine kürzere Bindung früher neue Gestaltungsmöglichkeiten eröffnet. Entscheidend sind die angebotenen Konditionen und die persönliche Situation.

Kann ich bei der Anschlussfinanzierung die Tilgung ändern?

Bei Abschluss der neuen Finanzierung kann die Tilgung grundsätzlich neu vereinbart werden. Welche Möglichkeiten bestehen, hängt von der jeweiligen Finanzierung und den Vertragsbedingungen ab.

Kann ich vor der Anschlussfinanzierung eine Sondertilgung leisten?

Ob und in welcher Höhe Sondertilgungen während der bestehenden Zinsbindung möglich sind, ergibt sich aus dem Darlehensvertrag. Zum Ende der Zinsbindung kann außerdem geprüft werden, ob vorhandenes Kapital zur Reduzierung der Restschuld eingesetzt werden soll.

Kann ich bei der Anschlussfinanzierung den Finanzierungspartner wechseln?

Ja, grundsätzlich kann die Restschuld auch durch eine Finanzierung bei einem anderen Anbieter abgelöst werden. Dabei sollten Konditionen, mögliche Wechselkosten und Vertragsbedingungen gemeinsam betrachtet werden.

Kann ich Modernisierungskosten in die Anschlussfinanzierung aufnehmen?

Je nach Finanzierungssituation kann zusätzlicher Kapitalbedarf für geplante Modernisierungen gemeinsam mit der Anschlussfinanzierung betrachtet werden. Ob und in welcher Form dies sinnvoll ist, muss individuell geprüft werden.

Fazit

Das Ende der Zinsbindung ist ein wichtiger Zeitpunkt innerhalb einer langfristigen Immobilienfinanzierung. Entscheidend ist vor allem, die verbleibende Restschuld zu kennen und die zukünftige monatliche Belastung realistisch einzuschätzen.

Wer frühzeitig plant, kann verschiedene Möglichkeiten vergleichen und die nächste Finanzierungsphase passend zur aktuellen Lebens- und Finanzsituation gestalten.